{"id":2715,"date":"2020-10-21T10:18:24","date_gmt":"2020-10-21T10:18:24","guid":{"rendered":"https:\/\/ortho-orofacial.com\/?p=2715"},"modified":"2020-10-21T10:18:24","modified_gmt":"2020-10-21T10:18:24","slug":"checkup-praxismietvertrag","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/ortho-orofacial.com\/en\/checkup-praxismietvertrag\/","title":{"rendered":"Checkup: Praxismietvertrag"},"content":{"rendered":"

(ver\u00f6ffentlicht im <\/em>ORTHOforum 2020)<\/em><\/p>\n

Der Praxismietvertrag hat f\u00fcr Zahn\u00e4rzte und Kieferorthop\u00e4den eine gro\u00dfe Bedeutung. Denn regelm\u00e4\u00dfig handelt es sich aufgrund der langen Laufzeiten (z.B. 10 bis 15 Jahre mit weiteren Verl\u00e4ngerungsoptionen) um eine hohe finanzielle Belastung, die durch den Abschluss eines Mietvertrags herbeigef\u00fchrt wird. Deshalb spielt der Praxismietvertrag bei Neugr\u00fcndungen, Praxis\u00fcbernahmen und im gesamten Berufsleben eine tragende Rolle. Auch bei der Praxisabgabe kommt dem Mietvertrag eine hohe Bedeutung zu; denn ein risikotr\u00e4chtiger Mietvertrag mit \u2013 im worst case \u2013 unwirksamen Klauseln kann den Kaufpreis einer Praxis deutlich reduzieren und den Praxisabgeber in eine schlechte Verhandlungsposition bringen.<\/h5>\n
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Laufzeit von maximal 30 Jahren<\/span><\/h5>\n

Zun\u00e4chst ist zu beachten, dass ein Mietvertrag nach Ablauf von 30 Jahren kraft Gesetzes ab dem Zeitpunkt der \u00dcberlassung mit der gesetzlichen Frist gek\u00fcndigt werden kann, vgl. \u00a7 544 BGB. Es handelt sich also um ein Sonderk\u00fcndigungsrecht. Deshalb ist gerade bei \u00e4lteren Mietvertr\u00e4gen darauf zu achten, dass diese Schwelle, bei der Festlaufzeiten und Optionszeiten addiert werden, nicht erreicht wird. Denn sonst droht eine K\u00fcndigung.<\/p>\n

R\u00fcckbauverpflichtungen<\/span><\/h5>\n

Daneben finden sich in Mietvertr\u00e4gen oftmals Regelungen zu R\u00fcckbauverpflichtungen. Da diese bei einem Auszug der Praxis mit hohen finanziellen Belastungen einhergehen k\u00f6nnen, sollte im Mietvertrag idealerweise vereinbart werden, dass eine R\u00fcckbauverpflichtung bei Auszug bzw. Beendigung des Mietverh\u00e4ltnisses nicht besteht. Gerade bei der \u00dcbernahme von bereits vorhandenen Praxismietvertr\u00e4gen, z.B. im Rahmen einer Praxis\u00fcbernahme oder eines Einstiegs in eine Gemeinschaftspraxis, ist darauf zu achten, dass die R\u00fcckbauverpflichtung nicht \u201eeinfach so\u201c \u00fcbernommen wird. Eine R\u00fcckbauverpflichtung kann sich deshalb, wenn sie erkannt wird, ebenfalls auf den Kaufpreis negativ auswirken.<\/p>\n

Konkurrenzschutz<\/span><\/h5>\n

Neben den genannten Regelungen sind in Praxismietvertr\u00e4gen h\u00e4ufig Regelungen zum Konkurrenzschutz enthalten. Denn der Zahnarzt\/Kieferorthop\u00e4de als Mieter hat regelm\u00e4\u00dfig ein Interesse daran, dass der Vermieter im selben Geb\u00e4ude oder in unmittelbarer N\u00e4he keine weiteren Praxisr\u00e4ume an zahn\u00e4rztliche\/kieferorthop\u00e4dische Kollegen vermietet.<\/p>\n

Zun\u00e4chst ist es einmal so, dass ein Konkurrenzschutz auch ohne ausdr\u00fcckliche Regelung im Praxismietvertrag gew\u00e4hrleistet ist; es handelt sich hier um den sog. vertragsimmanenten Konkurrenzschutz (vgl. z.B. den Beschluss des Kammergerichts Berlin vom 26.11.2018, Az.: 8 W 58\/18). Um unn\u00f6tige Diskussionen zu vermeiden, sollte, wenn ein Konkurrenzschutz vereinbart werden soll, eine vertragliche Regelung aufgenommen werden, die sich im Rahmen des rechtlich Zul\u00e4ssigen bewegt. So kann sich der Wettbewerbsschutz in den Grenzen des \u00a7 138 BGB z.B. auch auf Grundst\u00fccke des Vermieters erstrecken, die nicht benachbart sind (vgl. hierzu BGH, WM 1968, 699; OLG Hamm, MDR 1987, 320).<\/p>\n

Erw\u00e4hnenswert ist weiter, dass ein Versto\u00df gegen eine Konkurrenzschutzklausel nach dem BGH einen Sachmangel begr\u00fcndet (vgl. BGH, Urteil vom 10. 10. 2012 \u2013 XII ZR 117\/10). Der Mieter kann also z.B.<\/p>\n

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  • \u2002vom Vermieter gem. \u00a7\u00a7 535, 536 BGB Erf\u00fcllung, also Unterlassung (Verhinderung\/Beseitigung) der vertragswidrigen Konkurrenzsituation verlangen,<\/li>\n
  • \u2002die Miete nach \u00a7 537 BGB mindern,<\/li>\n
  • \u2002Schadensersatz (z.B. wegen Gewinnausfall) nach \u00a7 538 I BGB verlangen oder<\/li>\n
  • \u2002nach erfolgloser Fristsetzung gem. \u00a7 542 BGB fristlos k\u00fcndigen.<\/li>\n<\/ul>\n
    Praxistipp<\/span><\/h5>\n

    Der Mietvertrag enth\u00e4lt viele weitere Regelungen, die in diesem Beitrag nicht alle diskutiert werden k\u00f6nnen. So sind z.B. Regelungen f\u00fcr den Verlust der Zulassung oder der Approbation ebenso wichtig wie Regelungen f\u00fcr Praxisschilder, die nach dem Auszug an der Mietsache noch verbleiben d\u00fcrfen. Wichtig ist, dass dem Mietvertrag eine hohe praktische Relevanz zukommt und aufgrund der Tatsache, dass es in der Regel \u2013 vorbehaltlich des Darlehensvertrags \u2013 der einzige Praxisvertrag mit derart langen Laufzeiten ist, mit immensen wirtschaftlichen Verpflichtungen einhergeht.<\/p>\n

    Um bei einem Auszug, einer Praxisumstrukturierung, wie z.B. einer Erweiterung etc., oder einer Umwandlung der Praxis in ein MVZ keine b\u00f6sen \u00dcberraschungen zu erleben, sollte der Praxismietvertrag unter medizinrechtlichen Besonderheiten gepr\u00fcft und angepasst werden. Der Anpassungsbedarf kann erheblich sein und ist dies regelm\u00e4\u00dfig vor allem dann, wenn auf Mustervertr\u00e4ge, wie z.B. einen klassischen Gewerberaummietvertrag zur\u00fcckgegriffen wird, der f\u00fcr gewerbliche Mieter, wie z.B. Einzelh\u00e4ndler etc. konzipiert wurde und deshalb \u2013 verst\u00e4ndlicherweise \u2013 keinerlei medizinrechtliche Besonderheiten enth\u00e4lt.<\/p>\n

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    \"\"<\/strong><\/p>\n

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    Christian Erbacher,\u00a0Rechtsanwalt bei Lyck+P\u00e4tzold<\/strong><\/p>\n

    Rechtsanwalt Christian Erbacher, LL.M. (Medizinrecht) ist in der Kanzlei Lyck+P\u00e4tzold, Bad Homburg, t\u00e4tig. Seit Beginn seiner anwaltlichen T\u00e4tigkeit hat er sich auf den Bereich des Medizinrechts spezialisiert. Au\u00dferdem ber\u00e4t er in allen Fragen zu E-Health, Telemedizin, mobile Gesundheit, ferner zum Datenschutz und zum Wettbewerbsrecht.<\/p>\n

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    Bildnachweis<\/strong><\/p>\n

    \u00a9<\/sup>Andrey Popov
    \nChristian Erbacher<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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